علی حسن‌پور مافی

در حال حاضر معادل‌سازی و تبدیل رهن به اجاره ملاک مطالبه مالیات نیست.

طبق ماده ۵۴ قانون مالیاتهای مستقیم و آرای شورای عالی مالیاتی، چنانچه رقم اجاره مندرج در قرارداد، کمتر از ۸۰ درصد ارزش اجاری املاک مشابه باشد، دیگر قرارداد ملاک نیست و مالیات، بر مبنای «ارزش اجاری جدول املاک مشابه» محاسبه و وصول می‌گردد.
اگرچه مبلغ ودیعه همان قرارداد، در احتساب مالیات تاثیر ندارد، اما بر اثر کاهش اجاره بهای قرارداد زیر سقف ۸۰ درصد اجاره املاک مشابه، عملا باید به نرخ حاصل از جداول اجاره املاک مشابه، رجوع کرد که در اینجا، عملا مبلغ رهن به اجاره تبدیل می‌شود. پس نهایتا مبالغ رهن، در تعیین مالیات موثر خواهند بود.

لازم به یادآوری است طبق تبصره‌های ماده ۵۴:
۱- اگر مستاجر جزو موسسه دولتی یا عمومی (مشمولین تبصره (9) ماده (53) قانون) باشد، «اجاره پرداختی به مستاجر» ملاک دریافت مالیات است.
با این حال، اکثریت شورای عالی مالیاتی این ماده را منحصر به قراردادهای بدون‌ ودیعه دانسته است:

صورتجلسه مورخ 1399/04/18 شورای عالی مالیاتی:
نظر اکثریت:
«طبق تبصره یک ماده 54 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1394/04/31، در صورتی که مستاجر جزء مشمولین تبصره (9) ماده (53) این قانون باشد ، اجاره پرداختی مستاجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد شد .
همچنین وفق مقررات ماده 53 قانون مالیات های مستقیم در رهن نصرف : راهن طبق مقررات فصل مالیات بر درآمد املاک مشمول مالیات است .
بنابراین با عنایت به مراتب فوق حکم تبصره (1) ماده (54) قانون مالیات های مستقیم در مواردی است که اجاره ملک به اشخاص موضوع تبصره (9) ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، صرفاً در قالب اجاره پرداختی بوده و در مواردی که ملک بصورت رهن و یا رهن و اجاره ، به اجاره واگذار می شود ، همانطور که در بند 4 بخشنامه شماره 510/96/200 مورخ 1396/04/07 ، تصریح شده است ، در خصوص قراردادهای “رهن تصرف” و ” رهن و اجاره ” (مشروط بر اینکه مبلغ اجاره پرداختی در قرارداد کمتر از 80 در صد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد)، تعیین ارزش اجاری با رعایت صدر ماده 54 قانون براساس جدول املاک مشابه خواهد بود»

۲- چنانچه درآمد واقعی اجاره بیشتر از ارزش اجاری املاک‌مشابه باشد، مبلغ وصولی مشمول مالیات است.
۳- اگر اجاره دریافتی واقعی، کمتر از ارزش اجاری املاک مشابه باشد، مودی حق اعتراض در هیات حل اختلاف مالیاتی را دارد.

ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم:
«درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (80%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز در مورد ماده (54 مکرر) این قانون، میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.»