علی حسن‌پور مافی

هنگامی که سخن از تحولات بسیار مهم و اساسی پیش رو با اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ است، نمونه‌هایی چند را می‌توان برشمرد.

پیش از این، تغییراتی مهم در مساله پیش فروش آپارتمانها را برشمردیم. اکنون، نوبت به بیان رویکرد جدید قانونگذار در فسخ معاملات غیرمنقول است:

طبق تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:

«دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول، در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است، مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود، مسموع است هرچند فسخ ثبت نشده باشد.

سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه ای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقلٌ‌الیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن و یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد، امکان انتقال مورد معامله، در مهلت تعیین شده فراهم نباشد.

در هر حال چنانچه منتقلٌ الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله، اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقلٌ الیه مذکور رجوع خواهد کرد.

چنانچه منتقل الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد می‌گردد»

نتایج تصویب و نکات مهم:

۱- تشریفاتی شدن ایقاع فسخ:

فسخ، در نظام کنونی حقوقی، ایقاعی غیرتشریفاتی است که به مجرد اعمال، موجب گسیختن معامله می‌شود، پس نیاز به تایید (یا تنفیذ) ندارد؛ اما همواره طرف مقابل، مدعی عدم تحقق شرایط است، پس مشروط‌له ناچار است تاییدیه مرجع داوری یا قضایی را، برای صحت ایقاع و رهایی از تعهدات قراردادی بگیرد. 

اما با تصویب این قانون، نه تنها ثبت معاملات غیرمنقول، بلکه فسخ آن هم، مستلزم ثبت در سامانه معاملات رسمی است تا منشا اثر باشد، مگر اینکه بر اثر شرط ضمن عقد یا دلایل دیگر، ثبت فسخ منوط به تایید دادگاه یا داور باشد (مثلاً طرفین نوشته باشند مشروط له پس از تایید داور حق فسخ دارد) که در این فرض راهکار محدود تنفیذ فسخ در تبصره تعریف شده است  

۲- «اظهارنامه» یگانه دلیل اجباری، برای اثبات اعمال فسخ:

ماده 449 قانون مدنی مقرر داشته: « فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می‌شود» اما در این تبصره، برای اثبات(تنفیذ) فسخ باید ظرف 15 روز از اعمال فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود. پرسش این است که برای اثبات اینکه مهلت 15 روزه بین اعمال فسخ و ارسال اظهارنامه رعایت شده یا خیر، چه اقدامی لازم است؟ در واقع اعمال حق فسخ (پیش از ارسال اظهارنامه) چگونه باید مستندسازی شود؟ عملاً حق فسخ باید ضمن و مقارن ارسال اظهارنامه اعمال گردد. در هر صورت، چنانچه اظهارنامه ظرف 15 روز از اعمال فسخ، ارسال نگردد، دیگر نمی توان مدعی فسخ بود و هیچ استثنا یا معاذیری برای تاخیر موجه پیش بینی نشده است.

3- محدودیت زمانی در اقامه دعوای فسخ:

اگر ظرف 15 روز از تاریخ ارسال اظهارنامه، دعوای فسخ اقامه نشود، کار تمام است و دیگر نمی توان فسخ را اثبات کرد. اینکه چنین دعوایی مقید به مهلت باشد، پایداری قراردادها و اسناد را در پی دارد؛ اما مشروط له باید کمال مراقبت را از انجام صحیح فرآیند دعوای فسخ به عمل آورد.

4- شرط منع معامله مجدد:

سامانه به تبعیت از قصد طرفین، تا مدت مقرر بین آنان (اعم از وجود یا فقدان حق فسخ) حق انتقال مال غیرمنقول را از خریدار سلب می کند.

5- اثر فسخ، پس از معامله مجدد در بازگشت عین مبیع:

در نبود شرط منع معامله مجدد، خریدار می تواند مال غیرمنقول را به دیگری انتقال دهد. هرچند که در قرارداد نخست، برای فروشنده حق فسخ تعیین شده باشد. در این صورت، چنانچه قرارداد نخست فسخ شود، مبیع در حکم تلف است و معاملات بعدی به قوت و اعتبار خود باقی خواهد ماند. پس لازم است علاوه بر حق فسخ، شرط منع معامله مجدد در قرارداد گنجانده شود تا فروشنده بتواند به عین مال برسد.

لازم به ذکر است این ماده دقیقا در نقطه مقابل و در تضاد با رای وحدت رویه شماره 810  هیات عمومی دیوان عالی کشور است که هشت روز پس از تصویب این قانون بدین مضمون صادر شده است:

 «مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵، و ۴۵۴ قانون مدنی، چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بی‌اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود. بنا به مراتب، رأی شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.»

این ماده را باید استثنایی پیچیده بر رای وحدت رویه تلقی نمود؛ با این توضیح که:

الف-  به طور خاص، نسبت به اموال غیرمنقول که سند حدنگار آن پس از تاریخ 3 تیر 1403 صادر شده است، هم اکنون مفاد تبصره 1ماده1 قانون مزبور حاکم است؛ یعنی با فسخ معامله نخست پس از انجام معامله مجدد، دیگر مال به فروشنده باز نمی‌گردد.

این حکم، یک سال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیرمنقول، نسبت به تمام معاملات اموال غیرمنقول جریان خواهد یافت.

ب- در مورد معاملات اموال «منقول»، معاملات فعلی املاکی که سند حدنگار پیش از 3 تیر 1403 صادر شده (تا پیش از سپری شدن یک سال از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیرمنقول) و همچنین، معاملات متکی به اسناد عادی مشمول سامانه یادشده، رای وحدت رویه حاکم است که در صورت فسخ، عین مبیع به فروشنده نخست بازمی‌گردد.