علی حسن‌پور مافی

اگرچه قانون، منبع ایجاد حق و تکلیف برای افراد است، اما نیروی لایزال جامعه، در واکنش به قوانین ناسنجیده، سخن خود را بر کرسی می‌نشاند و قانونگذار را وادار به همراهی می‌کند.
هنگام مطالعهُ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به ماده ۱۵ آن عنایت کافی مبذول دارید؛ زیرا این ماده، موارد مهمی از جمله مقررات مهم از قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ را به کام نسخ صریح سپرده است.

قانونگذار امیدوار است که به مدد این تغییرات، شاید جانی دیگر در ایده اسناد رسمی پیش فروش دمیده و با گذشت ۱۴ سال از تصویب، با رفع بن بست ناخواسته به دست قانون، این اسناد را بتوان در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نمود.

موارد منسوخ، را ملاحظه فرمایید:

۱ - نسخِ شرط اجباری داوری:
بند۱۰ ماده۴ و ماده ۲۰ و ماده۱۴ قانون، طرفین را مکلف به حل اختلاف از شیوه داوری نموده بود. چرا باید شرط داوری به طرفین تحمیل می‌شد؟
طبق ماده ۱۵ قانون مصوب ۱۴۰۳ این موارد نسخ شد. زین پس، حل اختلاف پیش فروشنده و پیش خریدار، تابع عمومات است.

۲- حذف شرط ارائه پروانه ساختمان:
بند۲ ماده۴ قانون پیش فروش ساختمان، ارائه پروانه ساختمان را برای تنظیم سند پیش فروش لازم می‌دانست.
با نسخ و تغییر این بند، دیگر لازم‌ نیست!

۳- حذف شرط ارائه شناسنامه فنی مستقل واحدها:
طبق همان بند۲ ماده۴ قانون‌پیش فروش ساختمان، در نبود شناسنامه فنی مستقل آپارتمان، تنظیم سند رسمی پیش فروش ناممکن بود.
این شرط، حذف شد.

۴- حذف مجوز برای نشر آگهی:
طبق ماده ۲۱ قانون پیش فروش ساختمان نشر آگهی مستلزم دریافت مجوز بود.
این مجوز دیگر لازم‌نیست زیرا ماده ۲۱ کلا نسخ شد.

۵- نسخ مجازات نشر آگهی بدون مجوز:
درج یا انتشار آگهی برای سازنده و رسانه جرم بود و مجازات توقیف رسانه، حبس یا جزای نقدی داشت.
دیگر برای درج یا انتشار آگهی مجوز لازم نیست و کسی مجازات نمی‌شود زیرا به تبع حذف مجوز، ماده ۲۳ اصلاح و مجازات کیفری حذف شد.

۶- حذف پیشرفت فیزیکی:
بند۴ماده۴ و تبصره همین ماده، تاییدیه مهندس ناظر (مبنی بر اتمام پِی) و یا گواهی پیشرفت سی درصدی پروژه های بزرگ را برای تنظیم سند لازم داشت.
هر دو مورد نسخ شد. اکنون روی کاغد، قرارداد پیش فروش را بدون هیچ عملیات ساختمانی و پروانه ساختمان و شناسنامه فنی، می‌توان رسما ثبت کرد!

-  آیا این اصلاحات کافی است؟
از نظر قانونگذار خیر!

طبق بند ب ماده ۵۳ قانون برنامه هفتم پیشرفت:
وزارت راه و شهرسازی مکلف است تا پایان سال دوم برنامه، اقدام قانونی لازم را جهت اصلاح قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389/10/12 انجام دهد.

-  آیا راه تنظیم اسناد رسمی پیش فروش باز شد؟
شاید آری، شاید خیر!