معرفی کانال وکیل نوشت در تلگرام برای دنبال کردن نوشتارهای جدید

برای خواندن نوشتارهای قدیم و جدید، به کانال وکیل نوشت در  تلگرام بپیوندید:
https://t.me/vanevesht

کنترل دستوری نرخ اجاره بها در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها

یک بار دیگر، مجوز قانونی برای دخالت دولت در بازار خصوصی اجاره مسکن، صادر شده است؛ با این هدف که منحنی سرکش تورم را به زیر آورد. 

بازار مسکن، همچون سایر فعالیتهای اقتصادی  مستقیما تحت تاثیر شرایط کلی اقتصادی قرار دارد؛ پس طبیعی است که همپای تورم در بخشهای دیگر، رکوردهای پیشین در افزایش نرخ اجاره بها، پی در پی شکسته شود. با این حال به نظر می‌رسد که سیاستگذاران اقتصادی، برداشت دیگری دارند و مسکن را "علت" تورم می‌دانند و نه "معلول" آن!

موجرین دیگر در تعیین نرخ اجاره‌بها مبسو‌ط‌الید نیستند؛ 

دو نصاب مالی هم‌زمان، برای تجدیدنظرخواهی

۱- طبق ماده 331 قانون آئین دادرسی مدنی:

احکام زیر قابل درخواست تجدیدنظر می باشد:

الف - دردعاوی مالی که خواسته یاارزش آن ازسه میلیون (۳/۰۰۰/۰۰۰) ریال متجاوز باشد.

۲- طبق ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف:

صلاحیت‌های دادگاه صلح به شرح زیر است:

۱- دعاوی مالی تا نصاب یک میلیارد (۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال

و در ادامه طبق تبصره ۵ همین ماده:

آرای دادگاه صلح، قطعی است مگر در موارد زیر که قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است:

الف- دعاوی موضوع بند (۱) این ماده در صورتی‌که خواسته بیشتر از نصف نصاب مذکور در آن بند باشد.

در نتیجه، هم اکنون و هم زمان، در نقاطی که دادگاه صلح تشکیل نشده، دعاوی مالی بیش از ۳۰۰ هزار تومان خواسته، صادره از دادگاه حقوقی، قابل تجدیدنظر است، اما هرجا که دادگاه صلح تشکیل شده است، احکام بیش از ۵۰ میلیون تومان خواسته، صاده از دادگاه صلح، قابل تجدیدنظرخواهی است!

در باب آئین نامه ماده۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب قوه قضائیه

پیش‌ از این، در باره ابتکار نوین قانونگذار مبنی بر دسترسی مستقیم مردم به سامانه و ثبت معاملات رسمی -بدون دخالت دفاتر اسناد رسمی- یادداشتی منتشر شد:
(اینجا بخوانید)
با مرور اجمالی،  آیین نامه اخیرالتصویب در موارد متعدد و مهم با قانون مغایرت دارد؛ از جمله با تبصره۲ ماده۳ قانون که در آن قانونگذار بدین شرح، حق دسترسی مستقیم مردم به سامانه و ثبت معامله با شرایط یکسان را-بدون نیاز به واسطه دیگر از جمله دفتر اسناد رسمی- داده است:
《سازمان مکلف است ظرف یک ­سال از لازم الاجراشدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون، فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم کند. متعاملین در صورتی که قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالبهای مذکور را داشته باشند، می توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه

تحولات قانونی در اعمال و آثار حق فسخ معاملات اموال غیرمنقول

هنگامی که سخن از تحولات بسیار مهم و اساسی پیش رو با اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ است، نمونه‌هایی چند را می‌توان برشمرد.

پیش از این، تغییراتی مهم در مساله پیش فروش آپارتمانها را برشمردیم. اکنون، نوبت به بیان رویکرد جدید قانونگذار در فسخ معاملات غیرمنقول است:

طبق تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:

«دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول، در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است، مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود، مسموع است هرچند فسخ ثبت نشده باشد.

راهی برای رهاییِ قانون، از بن بست!

اگرچه قانون، منبع ایجاد حق و تکلیف برای افراد است، اما نیروی لایزال جامعه، در واکنش به قوانین ناسنجیده، سخن خود را بر کرسی می‌نشاند و قانونگذار را وادار به همراهی می‌کند.
هنگام مطالعهُ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به ماده ۱۵ آن عنایت کافی مبذول دارید؛ زیرا